Loi 1235/1291 Ce qu’il faut savoir sur l’un des cadres locatifs les plus protecteurs à Monaco

En Principauté de Monaco, certaines catégories d’immeubles sont soumises à des lois strictes destinées à garantir l’accès au logement pour les résidents les plus ancrés dans le tissu social local. Parmi ces textes, la loi n° 1235 du 28 décembre 2000, devenue loi n° 1291 à compter du 1er avril 2023, définit l’un des régimes les plus encadrés du secteur locatif monégasque.

Si vous envisagez d’acheter ou de louer un appartement soumis à cette loi, il est essentiel d’en connaître les tenants et les aboutissants. Voici tout ce que vous devez savoir.

À quoi correspond la loi 1235/1291 à Monaco ?

La loi 1235/1291 concerne certains immeubles dits "anciens", situés dans des secteurs prédéfinis de la Principauté. Elle fait partie du « secteur protégé », aussi appelé secteur des baux réglementés. L’objectif de cette loi est avant tout social : préserver un accès abordable au logement pour les Monégasques et les résidents de longue date qui contribuent à l’activité économique locale.

Ce dispositif législatif impose des conditions très strictes pour la location d’un bien, tant du côté du locataire que du propriétaire.

Qui peut louer un appartement sous loi 1235/1291 ?

Le bail d’un logement régi par la loi 1235/1291 ne peut être consenti qu’à certaines catégories de personnes :

• Les ressortissants monégasques ;
• Les personnes nées de père ou mère monégasque ;
• Les personnes domiciliées à Monaco depuis au moins cinq ans, exerçant une activité professionnelle dans la Principauté depuis plus de six mois ;
• Les personnes mariées à un ressortissant monégasque, domiciliées à Monaco depuis au moins cinq ans ;
• Les personnes séparées ou divorcées d’un ressortissant monégasque avec enfants mineurs à charge résidant à Monaco ;
• Les ascendants, descendants ou conjoint du propriétaire.

Dans tous les cas, un dossier d’éligibilité complet doit être présenté à la Direction de l’Habitat, qui valide ou refuse le bail selon les critères en vigueur.

Les conditions du bail sous loi 1235/1291

À la différence d’un bail en secteur libre, la loi 1235/1291 impose au propriétaire un cadre rigide :

• Le bail est conclu pour une durée légale minimale de 6 ans, renouvelable.
• Le locataire peut quitter le logement à tout moment, avec un préavis de 3 mois.
• Le montant du loyer est réglementé : il est déterminé selon un barème fixé par l’administration, en fonction de la surface, de l’état du logement, de l’immeuble et de la situation géographique.
• Le propriétaire ne peut choisir librement son locataire, ni réviser librement le loyer.

Ce régime très protecteur s’applique uniquement à la location. Un propriétaire occupant n’est pas soumis à ces contraintes s’il réside personnellement dans son bien.

Acheter un appartement sous loi 1235/1291

Acquérir un bien régi par la loi 1235/1291 nécessite de bien comprendre ses implications. Ces logements présentent souvent un prix à l’achat inférieur à celui du marché libre, ce qui peut séduire des investisseurs à la recherche d’un bien à conserver sur le long terme. Toutefois, la rentabilité locative est souvent moindre, en raison du loyer plafonné et de la faible rotation des locataires.

Ce type d’investissement est avant tout destiné à des acheteurs résidents souhaitant se loger dans des quartiers centraux à prix maîtrisé, ou à ceux qui souhaitent constituer un patrimoine à long terme.

Spécificités en cas de vente : droit de préemption de l’État

Comme pour les biens sous loi 887, l’État monégasque dispose d’un droit de préemption sur les appartements régis par la loi 1235/1291. Cela signifie que lors de la vente, la Direction de l’Habitat doit être notifiée, et dispose d’un délai d’un mois après signature du compromis pour se positionner et éventuellement acquérir le bien en priorité, dans les mêmes conditions que l’acquéreur initial.